Genova. Nel secondo semestre 2023 l’Indice di performance del mercato residenziale della compravendita a Genova è rimasto stabile, dopo la decelerazione del semestre precedente e la crescita registrata nei tre semestri antecedenti. Questo evidenzia come il mercato genovese stia accusando in misura minore la sfavorevole congiuntura rispetto ad altri capoluoghi nazionali. È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma.
Comparto residenziale
A Genova, come rilevato dall’Agenzia delle Entrate, nel primo semestre 2023 le transazioni residenziali sono diminuite del 10,4% rispetto allo stesso periodo del 2022. A diminuire su base semestrale è anche la domanda che transita per agenzia rivolta alle operazioni di acquisto (49%), che sono sostenute da mutuo nel 66% dei casi. Gli agenti immobiliari intervistati da Nomisma stimano che una quota pari al 20-30% dei potenziali acquirenti si sia autoesclusa dal mercato a causa della maggiore difficoltà di accesso al mutuo, con un concomitante spostamento di parte di questa domanda verso il mercato della locazione.
A fronte di tale scenario, le quotazioni delle abitazioni usate mostrano una lieve crescita semestrale (+0,4%) e un incremento del +1,5% annuale. Fa eccezione il comparto degli immobili nuovi o in ottimo stato che scontano una leggera diminuzione semestrale (-0,4%), a fronte di un risultato annuale ancora positivo (+0,6%). Lo sconto medio sul prezzo richiesto si conferma al 12,5% per le abitazioni usate, su livelli bassi per la città di Genova che non si registravano da circa 15 anni, e si dimezza per le proprietà in ottimo stato (6%). Calano di un mese i tempi medi di vendita, riducendosi a 5 mesi. I canoni di locazione delle abitazioni usate segnano una variazione semestrale media pari a +1,2% e annuale pari a +2,2%. Per il terzo anno consecutivo i rendimenti medi lordi da locazione rimangono sostanzialmente stabili a 5,6%, su valori alti per il capoluogo ligure che non si registravano dalla metà degli anni Duemila. La concomitanza di offerta scarsa e domanda sempre più intensa, conferma tempi di assorbimento medi ai minimi storici per la città di Genova (2,2 mesi), assestati al di sotto dei 2 mesi nelle zone di pregio e nel centro.
Comparto non residenziale
Il risultato eccezionale del primo semestre 2022, che, con 99 transazioni, aveva registrato un incremento delle compravendite degli uffici al dettaglio pari a +78% tendenziale, ha lasciato il posto a un risultato di segno opposto nel primo semestre 2023 che ha fatto segnare un calo del 44%. Nel secondo semestre 2023, le variazioni annuali (+1,7%) e semestrali (+0,8%) dei prezzi medi rimangono in territorio positivo, non avendo ancora incorporato la frenata del mercato. I tempi di assorbimento medi si assestano a 8 mesi, in linea con la media delle grandi città italiane. A fronte di variazioni medie annuali positive dei canoni (+2,3%), decrescenti per intensità procedendo dalle aree periferiche verso centro, le variazioni semestrali registrano un incremento dei valori nelle zone del business district e della periferia (+1,7%), ma una flessione dell’1% a carico del centro. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è stabile al 5,8%, mentre i tempi medi di assorbimento del mercato, in linea con la media delle grandi città, confermano un gap tra le zone urbane di circa due mesi, che varia dai 4-5 mesi del centro ai 6-7 mesi della periferia.
Con 240 transazioni immobiliari nel primo semestre 2023, il segmento genovese dei negozi al dettaglio ha registrato un incremento del 6% tendenziale. I prezzi medi rimangono in territorio positivo, presentando variazioni annuali (+2,1%) di maggiore entità rispetto alla media del panel delle grandi città (+0,9%). Più timida la variazione semestrale, ferma allo 0,9%, grazie alla buona performance del centro (+1,8%). A fronte di sconti medi stabili (12,5%), rimane elevato il gap tra l’8% del centro e il 17% della periferia. I tempi di vendita (7-8 mesi) e di locazione (5 mesi) si riducono, entrambi, di circa un mese. Sul fronte della locazione, il livello medio dei canoni rimane sostanzialmente stabile sia su base semestrale che annuale, pur presentando flessioni semestrali nelle zone centrali e semicentrali (-0,7%).
Previsioni settore residenziale
I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il primo semestre 2024, contratti di compravendita in consistente diminuzione e un calo dei prezzi medi. Sul versante della locazione, le attese sono invece di un ulteriore miglioramento congiunturale, con un leggero incremento sia del numero dei contratti stipulati, sia del livello dei canoni.
