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Mercato immobiliare, primo semestre 2018 valori in ribasso. In calo Quinto, Nervi, Voltri e Pegli

Le periferie calano di valore, mentre sale la Valbisagno

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Genova. Nella prima parte del 2018 i valori immobiliari di Genova hanno registrato un ribasso medio dello 0,1%. Un dato che non è allarmante ma che rafforza un andamento che non riesce a vedere ancora il segno ‘più’.

A divulgare questi dati attraverso il consueto report annuale, il gruppo Tecnocasa, che ha raccolto migliaia di dati nelle varie zone della città, confrontando gli andamenti del valore al metro quadro degli immobili. A registrare il maggior deprezzamento il levante cittadino, mentre rimane abbastanza stabile il centro e il ponente. Sui dati ancora non si vede l’effetto Morandi.

MACROAREA QUARTO – QUINTO
La macroarea di Quarto – Quinto è quella che ha subito un ribasso dell’1,9% in seguito all’andamento dei quartieri di Quinto e Nervi. Si sono realizzate soprattutto compravendite di prima casa, spesso di sostituzione. La riduzione dei valori è da attribuirsi, in particolare, alla qualità immobiliare dell’offerta: spesso parliamo di soluzioni abitative che devono essere ristrutturate e che a a volte non hanno spazi esterni, una caratteristica richiesta ed ambita. Nervi ha un’offerta più contenuta, decisamente più signorile. Infatti è un quartiere prestigioso, in cui la parte bassa (il lungomare Anita Garibaldi) ospita anche parchi verdi e strutture balneari e l’area compresa tra la piazzetta e la Stazione offre piccole palazzine e villette di stampo prestigioso che, non di rado, toccano valori di 3500-4000 € al mq. Quinto si affaccia direttamente sul mare, è un quartiere defilato rispetto al centro di Genova ma ben collegato e servito. La maggior parte della domanda si concentra nella zona del lungomare, dove le abitazioni degli anni ’60 e ’70, si scambiano a prezzi medi di 2700-3000 € al mq con punte di 3500 € al mq se l’appartamento è particolarmente prestigioso e inserito in un contesto signorile. Piacciono anche le abitazioni situate nel Quartiere Azzurro, nella prima collina della città, con contesti condominiali signorili e ville di prestigio anche di grandi dimensioni che possono raggiungere quotazioni elevate. I top prices si possono raggiungere nelle zone centrali, dove gli attici toccano valori intorno a 4000 € al mq.

MACROAREA MARASSI – MOLASSANA – SAN FRUTTUOSO
La macroarea di Marassi – Molassana – San Fruttuoso segnala un aumento dei prezzi dell’1,7 % in seguito all’andamento del mercato di Struppa – Prato dove si sono registrati lievi aumenti dei prezzi sugli immobili in buono stato e localizzati nelle zone più ambite del quartiere come la parte più residenziale di Molassana. Infatti una delle aree maggiormente apprezzata è quella di Molassana Centro perché più centrale e servita e con valori medi intorno a 1200-1300 € al mq. Ci sono ville bifamigliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente 350-400 mila €.Più periferici i quartieri di Struppa e Prato che si sviluppano nell’estrema periferia della città in un contesto più popolare in cui i prezzi raggiungono 900 € al mq; da segnalare che negli ultimi anni qui si è costruito molto, ma attualmente si registra ancora dell’invenduto. Buona la domanda di appartamenti in locazione, mercato a cui si rivolgono giovani coppie, famiglie e single o separati, che ricercano rispettivamente trilocali, quadrilocali e bilocali. I canoni mensili, comprensivi di spese, vanno da 400 € dei bilocali a 500 € delle soluzioni più grandi. Si stipulano quasi esclusivamente contratti concordati 3+2 e la cedolare secca viene utilizzata spesso dai proprietari. Vanno avanti a rilento i lavori di recupero dell’ex area Boero dove dovrebbero sorgere immobili a destinazione residenziale ed immobili a destinazione commerciale oltre ad un Auditorium ed un Parco.

Quotazioni stabili nell’area di Gavette, Montesignano, Molassana – S. Gottardo e S. Eusebio. Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno, è più defilato e meno servito e per questo raccoglie meno richieste, quasi sempre di persone già residenti nella zona. L’offerta immobiliare consiste in palazzi d’epoca costruiti negli anni ’50-’60 che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 800 € al mq. Più popolare la zona di Montesignano, sorta negli anni ’50, dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a prezzi compresi tra 800 e 900 € al mq. Si segnala comunque un aumento del numero delle richieste di acquisto, anche grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e ad una maggiore flessibilità da parte delle banche sulla concessione del credito.

La maggior parte delle richieste proviene da persone in cerca della prima casa che, grazie all’accensione di un mutuo, acquistano soluzioni dal valore non superiore a 100 mila €. In questo semestre, grazie a prezzi competitivi, la tipologia più richiesta è stata il quattro locali (due camere, sala e cucina), anche da parte di giovani coppie che, in passato, si focalizzavano maggiormente sui trilocali. Si segnalano difficoltà nella vendita di tagli superiori a 100 mila €, cifra troppo distante dalla capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti. La richiesta di case in affitto è sostenuta in prevalenza da single, coppie e pensionati: Il canone di un bilocale (escluse le spese condominiali) è di 350 € al mese, per un trilocale il valore sale a 400-450 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato con cedolare secca agevolata.

La zona più apprezzata è quella di Molassana – San Gottardo perché è ben servita e non presenta problemi di parcheggio. La maggioranza degli immobili sono ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a case degli anni ’60-’70: le prime hanno valori medi di 900-1200 € al mq, le seconde hanno prezzi che possono andare da 1200 a 1500 € al mq. La zona di S. Eusebio offre immobili più recenti, costruiti negli anni ’80, presenta aree verdi ed è più tranquilla. Le quotazioni per un’abitazione in buono stato possono andare da 1400 a 1900 € al mq.

MACROAREA – CERTOSA PONTEDECIMO
La macroarea di Certosa – Pontedecimo ha registrato stabilità dei valori immobiliari.
In zona Rivarolo si registrano sporadiche richieste di investitori che impiegano 30-40 mila € per comprare tagli da 70-75 mq. Rivarolo è il quartiere che piace maggiormente perché più servito, non lontano dalla fermata della metropolitana “Certosa”. Tra le zone preferite ci sono via Vezzani e limitrofe dove si concentrano palazzi degli anni ’50-’60, dotati di ascensore. I valori medi sono di 1000 € al mq. Nel quartiere Teglia si concentrano anche soluzioni più popolari che al momento non superano 500 € al mq. Allontanandosi verso le alture le quotazioni salgono a 1000-1100 € al mq. Sulle alture di Rivarolo si trovano immobili popolari, costruiti negli anni ’80, acquistabili a 900 € al mq. Vanno avanti i lavori per la realizzazione della Tav, in particolare in zona Segino.

MACROAREA CORNIGLIANO – SAMPIERDARENA
La macroarea di Cornigliano – Sampierdarena è rimasta stabile, quella di Voltri – Pegli – Sestri chiude con un calo dei prezzi del 2,6%.