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Genova, giovani cercano casa: levante in crescita, periferie in crisi

Genova. Un mercato sostanzialmente stabile, con piccole flessioni a seconda della disposizione geografica, e un’offerta che continua a superare ampiamente la domanda. E’ questo il quadro generale tracciato dall’osservatorio immobiliare della Fiaip, la federazione che raccoglie gli Agenti Immobiliari Professionali, sul territorio genovese.

“Rispetto allo scorso anno – spiega Fabrizio Segalerba, presidente provinciale – non ci sono grandi segnali di inversione di tendenza, anche se troviamo sacche di mercato differenti: ad esempio, il levante è in crescita, mentre le periferie presentano oggettive difficoltà”. In generale, le compravendite nel 2010 presentano un più 4,8% rispetto al 2009, ma “siamo ben lontani dalle cifre di alcuni anni fa – sottolinea il presidente Fiaip – con una perdita del 39%”.

La contrazione delle vendite arriva da una congiuntura di più fattori: la crisi nazionale del mercato immobiliare, i prezzi eccessivi, la difficoltà di accesso al credito e lo stop della tendenza all’acquisto da parte dei cittadini immigrati. In alcuni quartieri come Sampierdarena, Rivarolo, Certosa, il mercato è ingessato perché dopo un momento di generale euforia nel 2006-07, questa tipologia di utenti oggi non è in grado di pagare rate di mutui altissimi, né si riesce a vendere gli immobili. “Da qui l’esigenza di abbassare i prezzi. D’altronde – è il parere di Segalerba – se una casa è sul mercato da un anno, vuol dire che qualcosa non funziona, e spesso si tratta del prezzo”.

Discorso quasi opposto per il levante (nella fascia da Albaro a Nervi) e per le zone così dette semicentrali, come Marassi bassa e S. Fruttuoso, dove invece il mercato appare in crescita, dinamico e vivace. “I prezzi rimangono inalterati o con piccole riduzioni, mentre la richiesta è positiva”.

Una menzione a parte merita il centro storico, meta preferita dei giovani, talvolta anche trainata da una sorta di effetto “moda”. “Una decina di anni fa abbiamo riscontrato, sulla scia della promessa di riqualificazione e di una voglia di ritorno nel cuore di Genova, a un boom di vendite, un po’ anche per moda e un po’ perché spesso a comprare per i giovani erano i padri professionisti. Poi la riqualificazione è stata disattesa e in certe zone c’è stato un vero e proprio passo all’indietro”. Mentre nelle zone di Sarzano e S. Agostino la domanda è ancora alta, in altre parti, soprattutto sulla direttiva Prè-Maddalena, compresi Ghetto e via del Campo, prevale una situazione di disagio, con conseguente diminuzione della domanda e dei prezzi. “Anche se l’acquisto di oggi – confida Segalerba – potrebbe comunque diventare la scommessa vincente per il domani, soprattutto se si riuscisse a integrare maggioramente Prè, la zona sopra via Balbi con l’Università”.

Secondo le stime dell’osservatorio immobiliare, chi acquista al momento è la fascia di popolazione tra i 30 e i 40 anni, tendenzialmente alla ricerca della prima casa. A questi si aggiungono, dopo due anni di fermo, gli investitori del mattone, con il così detto acquisto da reddito. Quanto alle tipologie dei locali, variano molto da quartiere a quartiere: in generale a levante si comprano case con metrature ampie, oltre i 120 mq, di solito per una scelta volta al miglioramento di una condizione abitativa precedente. A ponente si prediligono invece soluzioni più piccole, da 70 mq, mentre nelle zone semicentrali la casa tipo è di 80 mq. Ancora una volta il centro storico si distingue: sono i piccoli locali da 50-60 mq ad andare per la maggiore. (Anche per questo, data la presenza di grandi appartamenti, il Comune di Genova nel nuovo Puc ha disposto la possibilità di fare frazionamenti).

La mobilità è un altro aspetto del mercato immobiliare in cui si presenta un’inversione di tendenza rispetto al passato: dopo il boom della casetta indipendente nell’entroterra, il genovese cerca oggi una soluzione più vicina alla città, prediligendo le alture dell’Alta Valbisagno, S. Cipriano, Campomorone, senza spostarsi oltre la linea dei Giovi. Il fenomeno del “nuovo” rappresenta un altro dato interessante per una città orograficamente difficile come Genova.

Sulla collina di San Biagio, alle spalle di Bolzaneto, l’operazione immobiliare ha portato risultati positivi. “Anche se – specifica Segalerba – è un caso a sé, poichè la vendita è inziata ben prima della crisi”. Ma il “nuovo”, proprio perché raro, funziona sempre, soprattutto perché, anche a fronte di un prezzo maggiore, esula l’acquirente dalle spese per eventuali lavori di ristrutturazione.

Quanto al futuro, le previsioni dell’andamento del mercato sono all’insegna della stabilità: “Ci sono timidi segnali, come il ritorno degli investitori, ma prevediamo che per il prossimo biennio rimanga tutto allo stato attuale”. Prezzi compresi. “Prima di aumentarli, dobbiamo smaltire le scorte – conclude il presidente Fiaip – per ora l’offerta supera di gran lunga la domanda”. L’ultima menzione è per i quartieri di Lagaccio e Oregina, dove è ipotizzata l’eventuale costruzione della moschea. “Potrebbe diminuire la richiesta di immobili, ma potrebbe anche essere fonte di un nuovo mercato”.