Genova. A fronte di una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%) del mercato immobiliare. Secondo le analisi del Gruppo Tecnocasa nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Genova sono diminuite del 5,7% rispetto al semestre precedente. Le macroaree Principe-Oregina (-7,7%) e Cornigliano-Sampierdarena (-7%) sono quelle che perdono di più; tiene meglio Voltri-Pegli-Sestri (-4.8%).
Il 90,5% degli acquirenti cerca la prima casa, segue la motivazione dell’investimento nel 9% dei casi; sono marginali gli acquisti di case vacanza, che rappresentano lo 0,5%. Da segnalare una diminuzione delle compravendite per investimento e un aumento di quelle per la prima casa rispetto a un anno fa. La maggioranza degli acquirenti ha un’età compresa tra 18 e 44 anni (35%).
Chi vende lo fa soprattutto per migliorare la qualità abitativa (42,7%), mentre un terzo dei proprietari è mosso dall’esigenza di reperire liquidità.
Aumenta nettamente il numero di compravendite a Genova nei primi sei mesi del 2014: sono state effettuate 2.781 transazioni, pari al 17,5% in più. La situazione è positiva anche in provincia, che chiude il semestre con 1.164 compravendite (+2,2%).
Diminuiscono i prezzi in zona Oregina, ma si avvertono segnali positivi. Molto bene il mercato delle locazioni, che vede una domanda in aumento e canoni in leggera diminuzione. La parte centrale di Oregina si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio ed è composta da palazzi di natura popolare degli anni ’60, dove un buon usato costa 1100-1200 € al mq. La parte collinare ha nelle vie Maculano, Costanzi, Fumagalli e Montanari le aree principali e più richieste, grazie alla loro panoramicità e alla presenza di verde. L’offerta abitativa consiste in palazzi degli anni ’20-’30, quasi tutti già completamente ristrutturati, dove un medio usato costa circa 2000 € al mq.
La macroarea Cornigliano-Sampierdarena chiude la prima parte dell’anno con un calo del 7%. Diminuiscono i prezzi a Sampierdarena, ad eccezione delle zone di corso Martinetti e via Monti, mantenute stabili, perché più residenziali e verdi: con una spesa di 1500-1600 € al mq è possibile acquistare tipologie degli anni ’60 in buone condizioni e dotate di vista mare. Il numero di compravendite è in leggero aumento ma le tempistiche di erogazione del mutuo sono ancora lunghe; più dinamico il mercato degli affitti, la domanda è relativamente costante ma i canoni in ribasso determinano tempi di locazione più rapidi. Prezzi più bassi si segnalano in zona Rolando – Rota, dove il medio usato è valutato 1000 € al mq. Popolari e trascurate le aree di via Sampierdarena e del Lungomare Canepa.
La macroarea Voltri-Pegli-Sestri evidenzia la variazione più contenuta, cedendo il 4,8%. In zona Pra’ si registra un netto calo dei prezzi, ma il centro tiene meglio perché più comodo e ben collegato rispetto alle alture. Incidono ancora le difficoltà di accesso al credito e le problematiche lavorative; c’è notevole offerta di seconde case, soprattutto quelle ricevute in eredità. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda e canoni in diminuzione. Nella zona alta del quartiere (via Branega, via Stassano) le quotazioni degli appartamenti scendono a 1000-1100 € al mq per l’usato con pochi lavori da effettuare. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate nella zona “Villini Negrone”, dove una tipologia da ristrutturare di 2 livelli di 100-120 mq con giardino costa circa 300 mila €.
La macroarea Certosa-Pontedecimo fa segnare un calo delle quotazioni immobiliari del 6,3%. Bolzaneto fa segnare -6,3%; aumenta la domanda, ma i potenziali acquirenti tendono a puntare su ulteriori ribassi, e i venditori non sempre si sono mostrati propensi ad abbassare le proprie richieste. Sul mercato delle locazioni si muovono numerosi stranieri e personale impiegato all’Istituto Italiano di Tecnologia. La zona più richiesta è il centro, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. Murta risale agli anni ’50-’60 e offre piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta), entrambe valutate almeno 200 mila €. Geminiano ha un’offerta edilizia più recente e, pur trattandosi di contesti gradevoli, i prezzi sono leggermente più bassi (1600-1800 € al mq). San Biagio è un quartiere edificato tra il 2000 e il 2005 con piccoli contesti condominiali, tutti dotati di box e posti auto, caratterizzato da spazi verdi vivibili e particolare attenzione alle barriere architettoniche. Un appartamento in condominio viene proposto anche a quasi 3000 € al mq, ma tale valore è ancora troppo alto.
La macroarea Marassi-Molassana-San Fruttuoso ha fatto segnare una contrazione del 5,1%. Diminuiscono notevolmente le quotazioni della zona Struppa-Prato. Le tempistiche di erogazione dei mutui sono lunghe, l’offerta immobiliare è elevata e i potenziali acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi. Buona la domanda di appartamenti in locazione, in particolare di bilocali. Nell’area di Struppa-Prato si vendono bene le abitazioni posizionate lungo le strade principali, ossia via Struppa e via Molassana, dove le abitazioni ristrutturate costano 1300-1500 € al mq e possono toccare 1900 € al mq se sono ottimamente rifinite e inserite in contesti pregevoli. Il mercato delle nuove costruzioni sta andando a rilento; si segnala un intervento in via Pino, dove i costruttori richiedono 3000-3500 € al mq.
La prima parte del 2014 ha visto un calo del 5,8% nelle quotazioni immobiliari della macroarea Quarto- Quinto. Nervi cede il 5%, Quinto perde il 6,7%: tra le motivazioni ci sono una maggiore offerta immobiliare, che determina più riflessività e tempistiche più lunghe, e una generale tendenza da parte degli acquirenti a cercare di spuntare prezzi più bassi. Buona la domanda di appartamenti in locazione, con richieste anche di lavoratori e parenti di degenti dei vicini ospedali Gaslini e San Martino.
A Quinto le tipologie più datate si valutano 3000 € al mq in buono stato e toccano 3500 € al mq se particolarmente ben tenute, mentre quelle più recenti costano 2500-3000 € al mq perché sono realizzate negli anni ‘80 in edilizia cooperativa. A Nervi i prezzi oscillano tra 3000 e 3800 € al mq, fino a toccare 5000 € al mq per soluzioni particolarmente prestigiose. Di Quarto sono molto ricercate le vie Ponte dell’Ammiraglio, Pio VII e Quartara perché sono signorili con condomini di piccole dimensioni. I valori medi oscillano intorno a 3000 € al mq, per una tipologia popolare il prezzo scende a 2000-2500 € al mq, mentre per soluzioni particolarmente prestigiose (attici con una completa vista mare, ben rifiniti e con materiali di ottima qualità) si raggiungono top prices di 4500 € al mq.